住房租赁市场，国企来了！
《中国经济周刊》记者 银昕 | 北京报道（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第39期）
“作为住建部文件中的12个试点城市之一，我们的行动就是响应住建部通知中的内容。”
武汉市住房保障和房屋管理局的一位负责人对《中国经济周刊》记者介绍说，7月出台的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提到，“发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业”，并提出“城市住房城乡建设主管部门要会同有关部门共同搭建政府住房租赁交易服务平台”。8月底，武汉组建第一批5家国有住房租赁平台。“我们的目标是年底前提供不少于7000间、30万平方米的租赁房屋增量。”
除武汉外，成都和上海在发展住房租赁市场时也将国有企业摆在了重要位置。早在7月底，成都便提出“在2017年底前组建或改建3~4家国有住房租赁公司”。
上海的表态则更加明确。9月15日上海市政府发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，其中明确表示，“通过国资国企的引领和示范，尽快增加市场供给，稳定市场租金，将国有企业打造成本市住房租赁市场的稳定器、压舱石，并形成一批可复制、可推广的经验做法，吸引更多的企业投身住房租赁产业。”
武汉市住房保障和房屋管理局租赁专班负责人徐磊对《中国经济周刊》记者说，目前的住房租赁市场回报率低、周期长，相比于买卖市场较为无序，对已习惯“挣快钱”的房地产行业内的社会资本来说吸引力有限，“这个时候谁来干呢？国企上！国资企业理应在此刻发挥带头作用，引领和规范好这个市场。”
为租赁市场提供增量，国有平台上的房子从哪里来？
“社会资本不是不看中租赁平台，很多开发商都在布局，但现阶段就是找不到破题之道，去解决回报率低和回报周期长的问题。”一位业内人士对记者说，业界对租赁市场普遍达成的共识是“有潜力，但问题多”。于是社会资本的心态有些犹豫，动作上也偏迟缓。“特别是供应不足的问题亟待改变，大型租赁机构还是太少。”亚豪机构市场总监郭毅分析称，国企做住房租赁平台最大的意义是在租赁产业链的供应端，“国有资本进入租赁市场可以短期内扩大供应的规模，不会像社会资本那样‘蹑手蹑脚’。”
“增加供应肯定是建立此类平台的当务之急。”承担建立国有住房租赁平台任务的武汉地产集团的一位负责人告诉《中国经济周刊》记者，该企业建立的平台上租赁房屋来源主要有三个：新建、改建和社会筹集。新建指选取符合住房租赁市场需求的新建商品房项目，按一定比例和相关要求配建租赁住房；改建是将闲置的非住宅项目按有关标准和规范改造成集中式公寓；社会筹集房源则是收集社会上闲置的空余房源，将它们统一起来进行规范化的租赁。“同时也可以将一部分富余出来的公租房房源调整为租赁住房向社会出租，不再限定租赁对象。”该负责人表示，另外自持地块也是武汉地产集团的可选方向。
前不久引发热议的“商改租”房屋也会出现在武汉的国有租赁平台上。“大约占30%的比例。”徐磊介绍说。据了解，武汉地产集团自持的地块内有厂区可改建为租赁住房。不少业内人士质疑厂房改造成租赁房屋能否符合通风、采光和消防等要求，对此徐磊称：“对厂房的改建不是想怎么改就怎么改，国土规划和建设部门要联合把关，有一整套程序要走。”
目前租赁市场中商业机构的业务模式主要有三个：“大房东”（拥有项目产权）、“二房东”（从别处租得商业地产做集中式出租公寓）和“撮合平台”（出租者将房源信息发布至平台）。可以看出，武汉国有租赁平台的模式和上述三种大致相同。
此外，成都还在税收政策上鼓励“撮合平台”模式中的出租者：对个人出租住房的，由按照5%征收税减为按1.5%计算缴纳增值税；其他个人出租住房月租金收入不超过3万元的，在2017年12月31日之前可按照规定享受免征增值税政策。
武汉：出租房不超60平米，中高端项目配管家服务
如果按照上海发布的文件所述，国有企业一旦成为租赁行业中的“压舱石”，手中就会持有大量可供出租的房产，这是否意味着租赁房屋“市场化”程度有所降低，部分城市将其作为“民生问题”加以解决，才强调国有企业的“压舱石”作用？
武汉市住房保障和房屋管理局一位负责人告诉《中国经济周刊》记者，这种情况至少在武汉不会发生。“我们的思路是‘国企引领，市场化运作’，所有房源完全按照市场经济的规律运营，平台建成后面向全体社会大众，不会只针对一小部分收入偏低的人群。”他强调，就连曾经做过公租房的那一部分房屋，进入租赁平台之后也会面向全体社会大众，不再限定承租人群。
武汉地产集团此次负责租赁平台搭建工作的是其旗下保障房公司团队，上述负责人解释称：“用保障房公司做这项业务，主要是考虑到它是公租房的运营公司，公租房也是租赁的一种形式，保障房公司已经积累了一定的运营能力和经验，由他们打理租赁平台，做起来更加顺手。”
对于国企入局住房租赁市场，郭毅分析认为，其提供的增量目前来看还谈不上“保障性住房”，更不具有“福利性质”，与商业化机构（如链家自如、万科泊寓和蛋壳公寓等）相比，国有企业供应的产品性质更接近于“刚需”，而商业化机构更偏高端。“国有资本进入租赁行业，肯定是市场化运营，但背后应该还是有更多社会责任的隐含属性。”郭毅说，她很好奇国有平台提供的房屋产品形态如何，这直接决定了产品的受众，“在总面积有限的情况下，恐怕这些国企要动动脑筋让一部分面积和功能重叠，比如能否可以考虑将床铺在不睡觉的时候折叠起来，省出一部分空间用作其他功能。这就能让有限的面积容纳更多的人数和功能。”
以武汉市为例，虽然目前产品形态还不得而知，但上述负责人告诉《中国经济周刊》记者，平均每套出租房屋的面积不会超过60平方米，形态多元化，“除普通的青年公寓外，中高端项目有人才公寓，我们会配备管家服务，这对管理人员要求会高一些。”
至于如何杜绝非市场化的“关系户”在国有租赁平台中出现，武汉市住房保障和房屋管理局租赁专班负责人徐磊一再重申，国有企业在内部已经形成了较为完备的监察体制，租赁平台按照市场化要求进行运营，确保国有资产保值增值，寻租空间很小。“监管体系是独立的，运营条线更是独立的，其他部门的员工不会轻易找到运营市场化租赁平台的人去‘走关系’。”
运营住房租赁平台，国企有哪些优势
与买卖市场的“一锤子买卖”不同，租赁市场的链条长、服务环节多，后期需要庞大的服务团队支撑长期服务，如同获得了自持地块的开发商一样，国企对今后运营这部分较“重”的资产也要提前有所准备。
“我国大中城市国企在此之前较少涉及房屋租赁市场，对租赁客群的了解并不深入，而租赁链条又很长，从产品开发到定价，再到后期的运营和服务，恐怕需要做好长期深入了解市场的打算。”郭毅分析认为，国企做运营有一个明显的好处，那就是更能了解政策，按照符合国家意志的方式管理租赁房屋。
徐磊告诉《中国经济周刊》记者，政府方面对出租房屋的运营和管理并非“一点经验都没有”：“历史原因导致武汉市内有大量的公房，即产权归政府的房子。从上世纪50年代开始这部分房屋的管理一直都由政府部门而不是商业机构负责。1998年房改之后虽然公房只剩下很少一部分，但仍有不少对外出租，特别是在对外进行商业出租用作门市房的公房上，政府部门已经掌握了很丰富的经验。”
除此之外，市场上的商业机构已对租赁房屋的运营和管理积累了一定经验，也招揽了不少运营人才，未来国有租赁平台是否会向其抛去“橄榄枝”？徐磊表示，不排除“挖墙脚”的可能，但他同时认为，“人才战争”本身不是坏事，“懂租赁、懂运营的专业人才变得紧俏了，这对租赁市场整体上是有刺激作用的。”
有业内分析人士分析指出，“人才战争”可能会发生，但不会是普遍性现象，“与买卖市场相比，租赁市场在房地产整体交易额中的占比还是太小，租赁还不是主流市场。”该人士补充说，国有企业开发的租赁房屋在产品形态上是否与现行商业机构推出的产品形态相似尚存疑，“国有租赁平台还是应该有些开拓意识，在现有产品形态的基础上做些颠覆，针对不同人群做不同的精细化设计，比如针对年轻租客群体就往社交化方向进行开拓。产品类型不同，服务的需求和内容也不同，商业化机构中也就未必有国企要找的人了。”
