春节回乡见闻系列一：棚改进程中的三四线楼市正在经历哪些变化？

中国指数研究院连续四年开展春节返乡楼市见闻系列活动，组织300多名分析师“回家乡、探楼市、看变化”，以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦，笔触出一个个故乡城镇的多样形象和潜在机遇，根据分析师对当地房地产市场的多样化反馈将形成系列的回乡探楼市研究，立足市场发展的驱动因素进行分类分析。本次研究中，我们选取不同视角来观察城市变化，下文为系列研究之一：棚改进程中的三四线楼市正在经历哪些变化？

2017年全国商品房销售面积再获新突破，三四线城市的超预期繁荣功不可没，市场份额提升至64.3%，创历史新高。而2017年三四线市场行情的最直观动力就来源于高规模的货币化棚改。棚户区改造作为一项重要的保障住有所居的民生工程，在改善居民居住环境、推进我国新型城镇化发展、提升三四线城市房地产市场发展水平等方面发挥了重要作用。

棚户区改造于2014年进入深化阶段，基于当时对房地产市场库存高企的考虑，棚户区改造借力PSL专项资金（央行设立专项用于棚户区改造的抵押补充贷款）的支持，安置手段从实物安置转向以货币化安置为主，有效达到了创造刚需、去库存的目的。

2015年起棚户区改造进入高峰期，据住建部数据显示，2015年全国计划棚改580万套，2016-2017年年均600万套，实际均已超额完成目标。棚改货币化安置比例也逐年提升，2016年达48.5%，较2015年提高18.6个百分点，2017年货币化安置比例将继续提升至50%以上。高体量的棚改及高比例的货币化安置比例给房地产市场注入大规模需求。

图：2009年以来我国计划棚改目标套数和棚改支出

资料来源：wind、中国指数研究院综合整理

以部分中指院分析师返乡调研的城市来看，湖北省黄冈市黄州区近几年棚改力度较大，“脏乱差”的市场居住环境得到明显改善。黄州区棚改实施过程中鼓励货币化安置，市房管局搭建服务平台，积极引导开发企业房源入库，被征收人在平台购房可享受优惠，居民置业热情高涨。2017年黄州区商品住宅共成交1.1万套，同比增长19.4%，销售面积137万平方米，同比增长23.3%。成交高位运行有效消化市场库存，至2017年12月，黄州区商品住宅库存面积76万平方米，库存消化时间约6.6个月，成功告别“库存”时代。

2016-2018年为千年古城绍兴的拆迁大年，立足“大绍兴”城市总体规划，越城区、袍江经开区、柯桥区边界及高铁沿线区域是拆迁的四大重点区块，其中越城区是重中之重，拆改总量超过去10年总和，其中超过80%的拆迁采用货币安置方式补偿。高规模拆迁带来大量置业需求入市，项目去化提速，2017年绍兴市区未售商品住宅面积仅71万平方米，现房去化周期明显缩短。

浙江省借力棚改推动房地产市场发展的还有宁波奉化，宁波奉化2015年前市场需求不济，库存高企，2016-2017年的高规模棚改衍生出大量的拆迁刚需群体，在市场购房群体中占比过半，推动了当地房地产市场的回暖，恒大、绿城等品牌房企纷纷入驻，当地住宅项目品质得以明显改善。

高规模棚改带来大量刚性需求入市，但随着社会水平的提升，其衍生的更高层次的需要日益凸显。受益于货币化安置比例的逐年提升，居民购买力明显增加，城市内部衍生出对居住品质更高的需求，而三四线城市房地产市场普遍存在发展水平低、市场竞争小的问题，本地房企开发新产品动力及能力不足，市场供应产品类型单一，三四线城市多样性的置业需求与当地房地产市场单一的供应结构矛盾突出。

具备品质项目开发能力的大型房企在2017年集中向三四线城市开拓。在热点城市全方位调控的市场环境下，房企在一二线拿地难度剧增，房地产市场强者恒强的态势愈演愈烈，为了保证自身规模扩张，品牌房企大力向土地资源丰富的三四线推进，有棚改计划的城市获重点关注。

品牌房企的入驻使得市场供应多样化且项目品质明显提升，有效解决了三四线房地产市场单一的供应结构与多样化需求间的矛盾问题，刺激积累的改善性需求积极入市。品牌房企入驻三四线城市一方面提升了当地房地产市场活力，优化产品供应结构，另一方面也催生城市内生的改善需求，助力当地房地产市场的行情。

唐山早在2008年前后就经历了大规模棚改，成为唐山楼市发展的催化剂，然而在过度开发的过程中受制于楼市的下行，多家房企资金链断裂，房地产市场进入漫长的萧条期。2017年唐山房地产市场得到重点关注，政府积极推动房企并购、处理烂尾项目救市，万科、恒大、华润等龙头房企纷纷合作项目收购，推动唐山楼市进入大品牌时代，产品品质及居住环境整体得到明显提升。

另外，根据我院分析师的调研，有很多城市房地产市场也表现出类似特点。如安徽省阜阳市作为安徽省人口最多的地级市，房地产市场空间巨大。2017年，阜阳市国土资源局累计发布144批次土地征迁公示，征迁土地面积3119万平方米，大规模棚改叠加交通、教育、医疗等惠民工程的建设，吸引碧桂园、恒大、富力等品牌房企强势入驻。江苏省徐州市作为苏北区域的中心城市，人口、经济规模突出，近几年大规模的棚改和地铁修建致使徐州部分多区域短期内交通受阻，但丝毫没有阻挡大型房企的进驻热情，2016年以来恒大、融创、中海、绿地等全国品质房企在徐州大规模拿地，明显改善了徐州的住宅产品供应结构。2017年徐州商品住宅成交面积创新高，库存总量水平降至历史低位。

从本次返乡调研来看，我们发现，许多三四线城市房地产市场在过去一年里的优异表现均离不开棚改货币化带来的需求增长，而购买力的提升也打开了品牌房企进入的大门，带动了当地房地产市场的快速发展。但全国待改造的棚户区存量总是固定的，大规模的棚改并不具备长期可持续性，其对房地产市场销售的驱动力也将逐步减弱。不过在未来三年内，棚改的高规模效应仍将延续。2017年5月24日，国务院常务会议要求实施2018-2020年3年棚户区改造攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套，2016年提出的十三五棚改2000万套总目标中2016-2017年已完成1200万余套，此次攻坚计划将在未来三年目标基础上再增加700万套，规模相当可观，未来有棚改计划的城市仍会有较高市场需求。