房租正令漂在一线城市的年轻人们忧心忡忡。
一周以来，关于北京房租“跳跃”的消息不绝于耳，30%的涨幅让“北漂”的荷包彻底瘪了下去。自如、蛋壳等长租公寓被指借资本之手推动了这场房租暴涨风潮，并因此被北京住建委联合相关部门约谈。然而，涨上去的房租能降下来吗？
“沪漂”应该是幸运的。从《IT时报》记者调查及拿到的数据来看，尽管房租也在上涨，但涨幅基本与往年持平，资本的力量还没能造成蝴蝶效应。
2017年7月，住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，一系列支持住房租赁政策的出台， 鼓励更多社会资本进入租赁行业。房地产开发商、房产中介、第三方公寓运营商从这一年开始逐步迎来资本的狂欢。
然而，目前住房租赁市场的监测指标并不完善，新型住房金融模式发展迅速，飞速发展的住房租赁市场里，玩家不能只有资本。
上海比北京租房便宜
“一套团结湖三室的房子，主卧，不到20平，去年房租是每月3030元，今年涨到4200元，还不加10%的服务费，好说歹说，最后还是涨了1000元。”一位北京同行告诉《IT时报》记者，她是一名自如的租客。
与此同时，记者的另一位朋友在北京朝阳区租住的卧室刚刚完成续约，涨幅也是1000元，从4000元涨到5000元。“没办法，北京人多房子少。”虽然这位朋友如此安慰自己，但还是忍不住辛酸：“房租接近工资的2/3，感觉在北京呆不下去，想回老家去。”
从手机不断推送的新闻上看，她明白自己的房租是被长租公寓往上拉了一把。
除了“漂”在北京的年轻人，“沪漂”们最近见面的问候语也变了，“你的房租涨了吗？”不少人询问记者，上海的租房市场是不是会像北京那样暴涨？为了寻求答案，8月21日，记者选取了市区、郊区部分房租报价，对比北京、上海的房租水平。
东城区和静安区分别为京沪两城的中心区域，在自如平台上，北京东城区磁器口地铁附近的房源，平均每平方米的月租在350元到500元不等，而上海静安区武宁路地铁站附近，却能找到每平方米月租220元的房源；蛋壳平台上，世纪大道附近的房源显示，最低为2960元/10平方米，最高报价3590元/20平方米，算下来每平米单位月租最低只要180元左右。
相较于房租昂贵的市区，一些离市区稍有距离的新城区更受白领青睐。
介于北京北五环和北六环间的天通苑号称是“亚洲最大的社区”，在自如、蛋壳、相寓中输入“天通苑”关键字，自如的房源最低价是1860元/6.5平方米，最高为5390元/11平方米。蛋壳的租金从1930元/15平方米至3860元/23平方米不等。相寓的报价则是在2360元/10平方米至5300元/40平方米。而同样是上海的“睡城”，13号线终点站嘉定区金运路附近，自如和蛋壳的报价从1590元/10平方米到2790元/13平方米不等。
从以上数据可以看出，就相同地理位置而言，上海的租房价格低于北京，这场房租涨价潮暂时没有波及上海。另有中国房价行情监测数据显示，2014年至2018年上半年，上海市住宅租金水平整体呈温和上涨状态，2017年全年平均单位租金甚至低于2016年的水平。不过，自2018年起，上海市整体租金呈现持续上升态势，6月末的租金为73.51元/平方米/月，是2014年以来的最高水平。
长租公寓收房价确实高于行情
经过以上调查，尽管记者为在上海打拼的年轻人“松了一口气”，但这种“温和”或许与这些长租公寓在上海房源不多有关。
有数据显示，截至2018年上半年，上海机构运营商累计投入运营的长租公寓约291家门店，提供4万间以上的房源。其中，中心城区115家，周边城区150家，新城区24家。与北京相比，这点房源只是寥寥，在被住建部约谈后，几家长租公寓表示，将在北京拿出12万套存量房源投入市场。
中原地产首席分析师张大伟认为，此举对租赁市场影响巨大，“从市场角度而言，长租公寓企业放大了供需紧张，而大量资本的进入可以形成垄断性租金。以北京等市场为例，租赁市场超过一半房源被各种租赁代理机构垄断，最大的租赁机构已经控制几十万套房源，局部区域甚至占比市场比例高达40%，这种情况下，单套长租公寓的租金比普通租赁租金高30%以上，直接拉涨租金。”
据了解，目前上海的住房租赁市场，业主直接租赁的约占总体市场的30%至40%，租赁代理和长租公寓类占到15%，这或许是上海房租没有爆发式上涨的原因之一。
“从租金走势来看，中心城区租金价格上涨幅度稳定，嘉定、松江、青浦三个新城区租金价格上涨最为迅猛。”一位从业人士告诉《IT时报》记者。而这些新城区恰恰是长租公寓最青睐的地方，房子新、房源多。
一位中介告诉《IT时报》记者，长租公寓进场是房租涨价的因素之一，自如、蛋壳等企业将房子重新装修，改成N+1（从客厅隔出一个房间），再以高于市场价500至1500元的价格出租。上海嘉定江桥区域的一位房东也向《IT时报》记者透露，他将自家两室一厅的房子出租价定为5700元/月，但自如和蛋壳都愿意以高出市场价的价格拿房，最终敲定6000元/月拿房，签3年合同，前提是允许长租公寓将客厅隔出一个房间。与此相对应的是，江桥地区附近的小区，去年5000元左右出租的房子，近期以6200元成交。
8月20日，《IT时报》记者以房东的身份向自如、蛋壳等长租公寓委托出租房源，平台人员告诉记者，要一次性签约5年，最少也要签3年，此外，考虑到房屋有空置期，只会给业主11个月的房租。收房后，平台会对房子做简单装修。
一位曾为长租公寓装修的公司员工向《IT时报》记者透露，一套两室的毛坯房，装修成本只要2至3万元，但装修后的房间能以更高价租出。比如，一套两室一厅带装修的房子，自如给出的报价是5400元/月，《IT时报》记者在其官网找到一套相同小区的自如公寓，面积相当，将两室一厅改造成三室出租，三个房间出租总价约为6400元/月，采取押一付一的模式，还要收取2796元/年的服务费。
《IT时报》记者算了一笔账，以一年为期，自如需要支付给房东的11个月租金是59400元，向租客收取的房租和服务费约为85000元，再加上向房东收取的300元维修费，自如第一年的收入是25900元，正好可以抵消装修费。从第二年开始，自如便可以盈利。
高房租背后，资本的跑马圈地
“一线城市租金上涨主要因为供给不足，主要体现在一是过去两年做类住宅整治，一些低端房源无法进入终极市场；二是政府倡导的租赁住宅没有到运营阶段；三是毕业季有大量学生进入市场，供应跟不上。” 同策研究院总监张宏伟告诉《IT时报》记者。
2017年，“租购并举”开始推行，一系列支持住房租赁的政策的出台，鼓励更多社会资本进入长租公寓行业。房地产开发商、房产中介、第三方公寓运营商开始跑步进入，但显然，长租公寓的运营商跑得更快一些。
大多数互联网长租公寓品牌诞生在O2O 风口正盛的2015、2016年，一直不温不火，却在2017年突然成为资本宠儿。数据显示，今年，自如完成40亿人民币的A轮融资，估值约200亿人民币，蛋壳也完成7000万美元B+轮融资。此外，为了融得更多资金，自如与蛋壳都发行了ABS。
“ABS融资模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，自如和蛋壳的房源虽然没有产权，他们有几十万间房未来N年的稳定租金现金流，这些都是还款来源。”一位从事资产管理的业内人士告诉《IT时报》记者，中国缺少长租公寓发行ABS的法律基础，房屋租赁资产证券化应该是物业已经建成并权属清晰，但自如、蛋壳发行ABS的底层资产不是物业，而是物业通过经营的收益权，严格意义上并不符合法律规定，因此属于“特事特批”，这种模式不会直接转移经营权，而是通过信托或者做成债权形式的收益权发出，并且在结构上做两层SPV（特殊项目公司）。
发行ABS，让长租公寓企业逐步突破自身主体信用的限制，以更低成本进行融资。8月，蛋壳宣布发布超2亿元ABS产品，底层资产还款来源为入池物业的租金差额。自如则在2017年发行5亿元ABS后，在今年获20亿元储架发行额度。
“虽然市场上的各类机构对数据的测算有差异，但租房市场整体规模破万亿是肯定的，再加上政策鼓励资本进入加快发展租赁市场，租赁市场成了香饽饽，这是资本进场的根本原因。现在，一方面是政府控制资本如国企、银行直接参与市场、提供产品及投放信贷资金；另一方面PE、VC、相关行业资本（酒店集团、开发商、中介等民间资本）看好租赁市场前景，也在投入资金去做分散式或者集中式的长租公寓。”上述人士告诉《IT时报》记者。
当资本抬高租房价的质疑声越来越高，监管又在其中扮演怎样的角色？
“与房屋买卖市场相比，房屋租赁政策的监管几乎是空白，目前只能靠监管部门检查、约谈和行业自律，之所以这样，一个很重要的问题是可操作性。在房屋买卖市场，新房有价格、涨幅、土地地面价、楼板价、土地溢价率、供应量，销售量、地价房价比、房价收入比等等一系列的指标可以多维度检测市场，但长期以来，租房基本是散户市场，监测指标相对缺乏，因此不好调控。”一位不愿具名的业内人士告诉《IT时报》记者。
监管的措施正在慢慢跟上，上海市已于7月1日起全面实施《上海市住房租赁合同网签备案试行办法》和上海市住房租赁公共服务平台，对租房价格实施监控，一旦发现异常波动能够及时发现。此外，该平台亦可提供租金查询、房源发布、合同网签、法律问答等服务。
目前，北京住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门也集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，约谈会明确要求住房租赁企业，不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。对此，自如、相寓、蛋壳公寓等10家住房租赁企业明确承诺不涨租金。
8月22日，北京市住建委同多部门开通了12345打击“黑中介”投诉举报热线，23家违规中介机构被查处并予以公开曝光。
